La disinfestazione di un immobile in affitto, a causa di insetti o topi, è una questione che coinvolge direttamente le responsabilità tra proprietario e inquilino, tanto dal punto di vista legale quanto pratico. La corretta attribuzione dei costi dipende da vari fattori, tra cui la causa dell’infestazione, il momento in cui si verifica e le condizioni dell’immobile.
Responsabilità del proprietario: quando paga la disinfestazione
La legge italiana, e in particolare il Codice Civile, stabilisce che il proprietario debba garantire l’abitabilità dell’immobile al momento della consegna all’inquilino. Questo significa che il locale deve essere libero da infestazioni presenti sin dall’ingresso, come insetti, topi o altri parassiti, che possono seriamente compromettere la salubrità degli ambienti abitativi. Se l’infestazione è preesistente alla stipula dell’affitto, oppure deriva da problemi strutturali comuni come umidità, infiltrazioni, impianti difettosi o crepe nei muri, la responsabilità delle spese di disinfestazione ricade sul proprietario. In questi casi, la disinfestazione è considerata un intervento di manutenzione straordinaria, fondamentale per ripristinare le condizioni minime di abitabilità richieste dalla legge.
Un tipico esempio è la presenza di topi o scarafaggi che si infilano attraverso crepe o danneggiamenti dovuti alla vetustà dell’immobile; qui il proprietario deve intervenire, anche per evitare l’annullamento del contratto di locazione e possibili richieste di danno da parte dell’inquilino, come stabilito da recenti sentenze della Corte di Cassazione.
Quando è l’inquilino a dover pagare
La situazione cambia quando l’infestazione si manifesta durante il periodo di locazione e non dipende da difetti o vetustà strutturale dell’edificio, ma piuttosto dalla normale gestione dell’ambiente domestico. In questo caso, le spese della disinfestazione gravano sull’inquilino. Se la presenza di insetti o roditori è dovuta a cattiva igiene, accumulo di rifiuti, incuria o a comportamenti che favoriscono la proliferazione dei parassiti, sarà l’inquilino a dover sostenere i costi per il ripristino della situazione.
Si tratta di casi riconducibili a manutenzione ordinaria, rientrante tra gli obblighi di chi abita nello spazio locato. La responsabilità dell’inquilino si configura anche se il problema è stato notificato tardivamente, consentendo all’infestazione di peggiorare, oppure qualora ci siano prove evidenti di negligenza personale (come rifiuti lasciati all’aperto o cibo esposto che attira animali infestanti).
Iter di ripartizione delle spese e best practices
Per evitare contenziosi tra proprietario e inquilino, è fondamentale adottare alcune best practices:
- L’inquilino deve segnalare tempestivamente la presenza di parassiti o roditori, notificando il problema al proprietario e documentandone la gravità.
- Il proprietario deve effettuare regolari controlli dello stato strutturale dell’immobile, assicurandosi che non vi siano condizioni favorevoli all’ingresso di animali infestanti.
- In caso di interventi strutturali necessari, il proprietario deve provvedere a risolvere crepe, infiltrazioni e difetti che potrebbero favorire nuove infestazioni.
- Se l’infestazione è riconducibile a una cattiva gestione ordinaria, l’inquilino deve provvedere ad una accurata pulizia e, se necessario, sostenere le spese di disinfestazione.
Quando si tratta di disinfestazione a livello condominiale, le spese comuni vengono generalmente ripartite dall’amministratore tra i vari proprietari in base alle tabelle millesimali, mentre la gestione delle aree private rimane a carico del singolo responsabile (inquilino o proprietario in base ai casi).
Il quadro giuridico: cosa dice la legge e le sentenze
Il Codice Civile (art. 1575 e seguenti) prevede che il proprietario debba consegnare l’immobile “in buono stato di manutenzione” e garantire un ambiente salubre e sicuro. La presenza di parassiti, roditori o insetti che rendano l’immobile insalubre configura una violazione di questo obbligo e attribuisce al conduttore il diritto di pretendere l’eliminazione del problema, pena la risoluzione del contratto. Tuttavia, qualora sia dimostrabile che il disagio sia causato da un comportamento negligente dell’inquilino, la responsabilità (e le spese) ricadono su quest’ultimo.
Le sentenze della Corte di Cassazione rafforzano questo quadro: se l’infestazione era nascosta al momento del contratto, il proprietario rischia non solo di dover sostenere le spese di disinfestazione, ma anche il risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’inquilino. Se invece si verifica durante il rapporto locatizio per motivi riconducibili all’uso della casa, la spesa resta all’inquilino.
Ruolo dell’amministratore nei condomini
L’amministratore condominiale, nei casi di disinfestazione di aree comuni (come giardini, cantine e scale), gestisce l’intervento e ne ripartisce i costi tra i proprietari. In caso di disaccordo, può avvenire il coinvolgimento di imprese specializzate e, strumentalmente, anche delle autorità competenti per garantire la salubrità dell’edificio.
In sintesi, la regola generale sancita dalla legge e dalla giurisprudenza è che il proprietario paga la disinfestazione quando questa deriva da cause strutturali o preesistenti l’ingresso dell’inquilino, mentre l’inquilino paga quando il problema deriva dalla gestione ordinaria della casa durante il periodo di locazione. Un approccio trasparente e documentato è fondamentale per evitare fraintendimenti e garantire la tutela della salute di chi vive nell’immobile.
